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제804호

美 물류센터 개발 2년 만에 반등…AI 데이터센터 중심 신규 투자도 확대

발간일 2026-08-21 성현정 전문연구원 051-797-4648 hjsung@kmi.re.kr

美 산업용 부동산 시장은 팬데믹 이후 공급과잉과 임차 수요 둔화로 공실률이 지난해 11년 만에 최고 수준까지 상승하면서 ’24~25년 신규 개발이 크게 위축됨
그러나 최근 기업들의 물류 시설 임차 수요가 회복되면서 개발업체들도 약 2년간 축소했던 신규 물류센터 개발을 점진적으로 재개하는 추세임
Cushman & Wakefield에 따르면 ’26년 2분기 美 산업용 부동산 건설 면적은 3억 500만ft² 이상으로 전년 동기 대비 18% 증가해 2개 분기 연속 전년 대비 증가세를 기록함
특히 2분기 기업들의 신규 임차 규모가 ’22년 중반 이후 최고 수준을 기록하면서 장기간 조정을 거친 美 산업용 부동산 시장이 점차 회복 국면으로 전환되고 있다는 기대가 확대됨

미국시장 내 건설 중인 물류센터 면적 추이(2023년 1분기~2026년 2분기)

자료: Cushman & Wakefield, Wall Street Journal (검색일: 2026.08.18.) | 자료: Cushman & Wakefield, Wall Street Journal (검색일: 2026.08.18.)

최근 개발시장 회복에도 불구하고 현재 건설 중인 산업용 부동산 규모는 전자상거래 수요 폭발로 개발이 집중됐던 ’22년 3분기(7억 2,500만ft² 이상)의 절반 수준에도 미치지 못함
이에 개발업체들은 팬데믹 당시 예상 수요를 기반으로 물류센터 공급을 선제적으로 확대했던 방식에서 벗어나, 실제 임차 수요가 확인된 지역과 시설을 중심으로 개발에 착수하는 신중한 투자전략으로 전환하는 추세임
세계 최대 산업용 부동산 운영사 Prologis는 올해 개발 착공 규모를 전년 31억 달러에서 45억~55억 달러로 확대할 계획이며, 이 중 약 40%가 데이터센터 개발사업에 해당할 것으로 예상함
글로벌 물류·산업용 부동산 개발업체 Panattoni도 올해 신규 착공 면적을 전년 대비 62% 확대할 계획으로 주요 개발업체의 투자 확대가 본격화되고 있으나 과거와 같은 대규모 공급 확대보다는 실수요에 기반한 선별적 개발에 중점을 둘 전망임

최근 美 물류 시설 수요 회복은 AI 데이터센터 투자 확대, 관세 불확실성에 대응한 재고 확보, 제조업 리쇼어링 및 3PL 수요 증가 등 산업·공급망 구조 변화가 복합적으로 작용한 결과로 분석함
특히 미국 전역에서 AI 데이터센터 건설이 확대되면서 데이터센터 운영기업뿐만 아니라 서버·전력 설비·냉각장치 등 관련 기자재 공급업체의 보관·유통을 위한 물류 시설 수요도 빠르게 증가하는 추세임
또한 관세 인상 가능성에 대비해 재고를 선제적으로 확보하려는 소매업체와 미국 내 생산 시설을 확대하는 제조기업, 물류·풀필먼트 업무를 외부 전문 기업에 위탁하려는 화주 증가도 신규 물류 시설 수요를 뒷받침하고 있음
이에 휴스턴 등 성장성이 높은 내륙시장을 중심으로 지속됐던 물류센터 개발 움직임이 최근에는 신규 공급이 위축됐던 美 동·서부 연안의 주요 항만 배후 시장으로 점차 확산되는 양상을 보임

향후 美 물류센터 수요는 단순한 소비재 재고 확대뿐만 아니라 AI 데이터센터 관련 산업 수요와 공급망 안정성 확보를 위한 기업들의 물류 전략 변화로 점차 다변화될 것으로 전망됨
특히 항만 적체와 관세 변화, 지정학적 갈등, 자연재해 등 반복되는 공급망 충격을 경험한 기업들이 재고와 물류 거점을 지역적으로 분산하는 전략을 강화하면서 추가적인 물류 시설 수요가 발생할 가능성이 높음
이에 물류거점 다변화와 재고 분산이 단순한 비용 증가 요인이 아닌 공급망 리스크를 완화하고 운영 회복탄력성을 확보하기 위한 전략적 투자 수단으로 인식되면서 중장기 물류 시설 수요를 뒷받침할 것으로 예상됨
향후 美 산업용 부동산 시장은 팬데믹 당시와 같은 전자상거래 중심의 대규모 공급 확대보다는 AI 데이터센터 관련 산업 수요와 공급망 다변화를 기반으로 한 수요 중심의 선별적 개발시장으로 재편될 전망임

참고자료https://www.wsj.com/logistics-report/developers-are-back-to-building-u-s-warehouses-9a1c9ff7 (검색일: 2026.08.18.)

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